Định giá bất động sản là một quy trình quan trọng trong kinh doanh, mua bán nhà đất. Việc thẩm định này giúp các bên nắm chính xác được giá trị của bất động sản, nhằm đem đến một thỏa thuận hợp tác tốt nhất.
Bài viết sau đây sẽ làm rõ khái niệm, mục đích và nguyên tắc định giá bất động sản, giúp khách hàng hiểu được tầm quan trọng và các phương pháp định giá cần biết.
Định giá bất động sản là làm gì?
Theo định nghĩa tại Điều 4 của Pháp lệnh về Giá số 40/2002/PL-UBTVQH1, định giá bất động sản là việc xem xét, đánh giá, ước tính giá trị của bất động sản (nhà đất, các công trình gắn liền với đất,…) tại một thời điểm, địa điểm nhất định để phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Dễ hiểu hơn, định giá bất động sản là việc xác nhận xem bất động sản có giá trị bao nhiêu tại thời điểm đó.
Việc định giá bất động sản phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc và phương pháp do pháp luật quy định, thường được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn cao thuộc những công ty có uy tín trong ngành. Do bất động sản luôn cố định tại một nơi, không thể di chuyển được nên quy trình định giá bắt buộc phải có sự điều tra, khảo sát thực địa.
>> Tham khảo giá bất động sản bán tại Pres.
Mục đích của việc định giá bất động sản
Việc xác định mục đích là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp. Tùy theo từng nhu cầu của khách hàng mua mà sẽ có những mục đích định giá như sau:
- Làm cơ sở để đưa ra giá cả giao dịch, mua, bán, thế chấp,…
- Phục vụ cho việc tính khấu hao tài sản.
- Làm cơ sở để tính toán thiệt hại, yêu cầu bồi thường,…
- Phục vụ cho việc hợp nhất, sáp nhập, sang tên, chuyển nhượng,…
- Giúp xác nhận giá trị tài sản để cổ phần hóa thành giá trị cổ phiếu.
- Làm cơ sở để tính thuế.
- Giúp người môi giới, sale bất động sản có thông tin cụ thể để tiến hành tư vấn chính xác, thuyết phục được khách hàng.
Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá cả của bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội. Vì vậy, giá trị của bất động sản được xác định dựa trên các nguyên tắc trong Luật Đất đai như sau:
Nguyên tắc 1: Luôn định giá ở mức tốt nhất, hiệu quả nhất
Nếu một bất động sản không rơi vào tình trạng tranh chấp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một cá nhân/tập thể thì sẽ được định giá dựa trên khả năng tạo ra thu nhập cao nhất, với hiệu quả tốt nhất có thể đạt được.
Nguyên tắc 2: Định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc thay thế
Giá trị của bất động này sẽ bị ảnh hưởng bởi bất động sản khác tương tự có khả năng thay thế. Do đó, nếu định giá quá cao thì khách hàng sẽ dễ tìm kiếm bất động sản khác với những tiện ích, tính năng tương tự có giá hấp dẫn hơn (cạnh tranh về lợi thế đặc điểm).
Nguyên tắc 3: Tuân thủ theo quy luật cung – cầu thị trường
Tất cả những sản phẩm được giao dịch trên thị trường đều chịu ảnh hưởng của quy luật cung – cầu. Cụ thể như sau:
- Giá bất động sản sẽ giảm khi nguồn cung trên thị trường nhiều hơn nguồn cầu.
- Giá bất động sản sẽ tăng khi nguồn cung trên thị trường ít hơn nguồn cầu.
Nguyên tắc 4: Giá của bất động sản luôn thay đổi
Qua từng thời kỳ, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính trị, pháp luật,… Sự thay đổi này là quy luật tất yếu và khách quan của cuộc sống, con người không thể tác động được.
Do đó, khi định giá bất động sản cần phải lưu ý: Mức giá xác định được ở thời điểm hiện tại sẽ không phản ánh chính xác giá trị của bất động sản trong tương lai.
Nguyên tắc 5: Luôn đo lường, dự báo trước giá trị trong tương lai
Việc định giá bất động sản luôn phải được tính toán dựa trên các triển vọng, khả năng sinh lời trong tương lai. Nguyên tắc này và nguyên tắc 4 – giá của bất động sản luôn thay đổi cần được vận dụng, kết hợp chặt chẽ với nhau để đưa ra giá trị chính xác nhất của bất động sản.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc phù hợp khi định giá bất động sản
Mặc dù các bất động sản đều được định giá với khả năng sinh lời tối đa, nhưng trên thực tế, cần phải xét đến các yếu tố hoàn cảnh để xác định xem bất động sản đó có thể đạt được hiệu quả tốt nhất hay không. Cụ thể, nhân viên định giá cần phải xem xét bất động sản có phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội ở vùng đó hay không
Nguyên tắc 7: Quan tâm đến khả năng sinh lời và vị trí mảnh đất
Hiểu một cách đơn giản, khi định giá bất động sản thì phải quan tâm đến vị trí của mảnh đất: Có mặt tiền hướng ra đường chính hay không? Nằm ở khu vực trung tâm đô thị sầm uất hay ngoại ô vắng vẻ?…
Với cùng diện tích và mục đích sử dụng, nếu các mảnh đất có vị trí khác nhau thì sẽ đem lại nguồn lợi nhuận khác nhau. Sự chênh lệch này còn được gọi là chênh lệch về giá đất giữa các vùng. Vì vậy, việc định giá một bất động sản còn phải dựa vào vị trí địa lý.
Nguyên tắc 8: Quy luật cạnh tranh thị trường
Mặc dù là một hàng hóa đặc biệt nhưng bất động sản cũng phải tuân theo quy luật cạnh tranh như những sản phẩm khác trên thị trường. Khi lượng cung đất đai trên thị trường đủ lớn mà lượng cầu không đáp ứng nổi thì sẽ xảy ra tình trạng cạnh tranh.
Tuy nhiên, cạnh tranh trên thị trường bất động sản là sự cạnh tranh không hoàn hảo. Vì vậy, mức độ cạnh tranh cũng sẽ không quá gay gắt. Một số hình thức cạnh tranh trên thị trường bất động sản bao gồm: cạnh tranh về giá, vị trí địa lý, mức độ phù hợp với thị hiếu số đông,…
Các phương pháp định giá bất động sản
Bất động sản là tài sản quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và xã hội của đất nước. Vì vậy, việc định giá bất động sản không thể dựa trên ý kiến chủ quan mà phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật. Các phương pháp định giá được quy định tại Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài Chính, ban hành theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp so sánh
Phương pháp định giá bằng cách so sánh được dựa trên nguyên tắc thay thế. Tức là người mua sẽ có xu hướng tìm kiếm, nhận định, từ đó lựa chọn bất động sản có nhiều ưu thế nhất trong cùng tầm giá. Phương pháp này được áp dụng dựa trên những bằng chứng về giá trị của bất động sản tương đương trên thị trường. Cụ thể như sau:
- Nhân viên thẩm định giá tiến hành tìm kiếm bất động sản tương đương về giá đang được giao dịch trên thị trường.
- Dựa trên các tiêu chí cụ thể, tiến hành so sánh xem bất động sản được định giá có nhiều ưu thế hơn hay không? Các tiêu chí đánh giá bao gồm: tình trạng vật chất, lợi thế về mặt bằng, mặt tiền, vị trí địa lý, thời gian xây dựng, các điều khoản giao dịch, diện tích, quang cảnh, điều kiện kinh tế của vùng,… Có thể so sánh với một hoặc nhiều bất động sản tương đương.
- Trong quá trình định giá, nếu nhận thấy bất động sản của mình có nhiều lợi thế hơn thì nhân viên tiến hành điều chỉnh nâng giá (hoặc ngược lại).
Phương pháp này có thể phản ánh chân thực tình hình bất động sản trên thị trường, dễ dàng được khách hàng công nhận và tin tưởng bởi những chứng cứ rõ ràng, thực tế. Tuy nhiên, phương pháp so sánh không có một công thức cụ thể nào, chỉ hiệu quả khi thị trường có bất động sản tương đương để đối chiếu. Ngoài ra, nếu thị trường xảy ra biến động thì những thông tin tham khảo để so sánh cũng không phù hợp và thiếu sự chính xác.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp định giá này được dựa trên các chỉ số về chi phí. Cụ thể như sau:
|
Giá trị bất động sản = Giá trị của lô đất + giá trị của công trình xây dựng trên mảnh đất |
Trong đó:
- Giá trị của lô đất được định giá như một lô đất trống, đang được sử dụng với hiệu quả tốt nhất (theo nguyên tắc 1).
- Giá trị của công trình xây dựng trên mảnh đất = Tổng chi phí xây dựng công trình – giá trị hao mòn lũy kế.
Phương pháp định giá này rất đơn giản và dễ áp dụng với công thức tính toán cơ bản. Tuy nhiên, muốn định giá theo phương pháp này thì phải có các số liệu chính xác trong quá khứ về giá đất, chi phí xây công trình,…
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế được xác định dựa trên sự chênh lệch giữa giá trị thay thế và giá trị hao mòn. Nói cách khác, phương pháp này được thực hiện tương tự như phương pháp chi phí tái tạo, nhưng giá trị của công trình trên mảnh đất sẽ được tính toán dựa theo mức chi phí hiện tại nếu cải tạo, sửa chữa công trình mới giống hệt.
|
Giá trị bất động sản = Giá của lô đất + giá trị ước tính của công trình xây dựng thay thế |
Trong đó:
- Giá của lô đất được tính tương tự như phương pháp chi phí tái tạo.
- Giá trị ước tính của công trình xây dựng thay thế = Chi phí xây dựng theo giá hiện tại (bao gồm cả thuế, lợi nhuận được chia cho nhà thầu,…) – giá trị hao mòn lũy kế.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp này được thực hiện bằng cách sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản thông qua cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc định giá bất động sản theo phương pháp này giúp chia nhỏ thu nhập ròng một cách thích hợp. Các bước cụ thể như sau:
- Ước tính giá trị thu nhập của bất động sản trong 1 năm. Công thức:
|
Thu nhập ước tính = Tổng thu nhập thực hiện + thu nhập hoạt động ròng + thu nhập từ vốn chủ sở hữu + thu nhập từ vốn vay + thu nhập từ đất/công trình |
Trong đó, thu nhập hoạt động ròng được tính bằng thu nhập tiềm năng trừ cho các khoản thất thu và chi phí.
- Từ kết quả ở trên, xác định hệ số thu nhập và tính tỷ suất vốn hóa. Có 3 công thức tính tỷ suất vốn hóa như sau:
Công thức 1:
|
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro |
Công thức 2:
|
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ trong vốn vay ngân hàng + tỷ suất thu hồi vốn + (tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông x lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư) |
Công thức 3:
|
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập ròng trong kinh doanh tài sản/giá bán |
Đây là phương pháp định giá có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất cùng độ chính xác cao. Tuy nhiên, công thức tính này chịu ảnh hưởng của nhiều chỉ số chủ quan, do đó, nếu có 1 sự thay đổi nhẹ thì kết quả thu được sẽ bị biến động.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp này dựa trên cơ sở xác định dòng tiền có được trong tương lai từ việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê, sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Công thức này được tính theo dòng tiền lợi nhuận có thể thu được trong tương lai, cụ thể như sau:
 |
Trong đó:
- V: Giá trị thị trường của tài sản.
- Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t.
- CFt: Thu nhập năm thứ t.
- n: Thời gian nắm giữ tài sản.
- r: Tỷ suất chiết khấu.
- t: Năm tính toán.
Đây là công thức tính giá trị bất động sản có cơ sở chặt chẽ, tiếp cận được với khía cạnh dự báo về lợi ích thu được từ bất động sản. Tuy nhiên, việc tính toán theo phương pháp này cần phải chứng minh được sự hợp lý của cơ sở dự báo và ổn định dòng tiền thu nhập trong tương lai, chỉ áp dụng với những mảnh đất được sử dụng để đầu tư kinh doanh.
Phương pháp thặng dư
Đây là cách định giá bất động sản dựa vào giá trị hiện có. Công thức như sau:
|
Giá trị bất động sản = Tổng doanh thu dự án – tổng chi phí |
Trong đó:
- Tổng doanh thu dự án được tính bằng cách dự báo dòng tiền trong tương lai của dự án (theo nguyên tắc dựa trên mức tốt nhất có thể đạt được). Sau đó chuyển đổi tổng doanh thu về thời điểm thẩm định giá.
- Tổng chi phí dự án được tính bằng tất cả các chi phí cần đầu tư để tạo ra sự phát triển của dự án.
Phương pháp thặng dư được áp dụng trong đấu thầu bất động sản, phụ thuộc vào tầm nhìn chiến lược của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do phương pháp này được tính toán chủ yếu dựa trên cảm nhận, đánh giá chủ quan về tiềm năng của bất động sản trong tương lai nên có thể dẫn đến sai sót. Hơn nữa, quy chuẩn để xác định “mức tốt nhất/hiệu quả nhất” của bất động sản là không rõ ràng, tùy vào khả năng nhìn nhận của các nhà đầu tư.
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này nhằm xác định giá trị của thửa đất. Dễ hiểu hơn, đây là cách tính đảo ngược lại so với phương pháp chi phí thay thế.
|
Giá trị mảnh đất = Giá trị giao dịch của bất động sản – giá trị tài sản gắn liền với đất |
Trong đó:
- Giá trị giao dịch bất động sản là mức giá đã được giao dịch thành công.
- Giá trị tài sản gắn liền với đất = Giá trị xây dựng mới của tài sản tương đồng – giá trị hao mòn tại thời điểm định giá.
Sau khi tính toán dựa vào công thức, giá trị bất động sản còn được điều chỉnh dựa vào các yếu tố như khác biệt về điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, kỹ thuật,…
Tuy nhiên, phương pháp này cần có thông tin giao dịch của bất động sản trên thị trường và không phải lúc nào giá trị của các tài sản gắn với đất cũng như nhau.
Pres – Công ty tư vấn bất động sản uy tín
Qua bài viết trên, có thể thấy việc định giá bất động sản là vô cùng khó khăn, đòi hỏi nhiều kinh nghiệm và kỹ năng. Do đó, khách hàng cần phải tìm được một đơn vị đồng hành uy tín, chuyên nghiệp để định giá cho mình.
Là một công ty tư vấn bất động sản đã hoạt động 8 năm trên thị trường, chúng tôi – Pres xin tự hào về chất lượng phục vụ chuyên nghiệp với những giá trị sau:
DỊCH VỤ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN – Với phương châm: “Khách hàng là gia đình – Chân thành và tận tâm“
CHẤT LƯỢNG HOÀN THIỆN NỘI THẤT – Cung cấp đầy đủ các giải pháp thông minh giúp quý khách hoàn thiện nội thất căn nhà một cách ưng ý.
CUNG CẤP GÓI ĐIỆN MÁY – Bên cạnh hoàn thiện nội thất cơ bản, chúng tôi còn tư vấn, cung cấp các thiết bị điện máy giúp tối đa sự tiện lợi trong căn nhà với mức giá cạnh tranh.
DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN – Cung cấp giải pháp quản lý và chính sách hậu mãi cực hấp dẫn mỗi khi khách hàng cần.
Thế nên, nếu quý khách có nhu cầu giao dịch hoặc định giá bất động sản, hãy nhớ ngay đến Pres – công ty tư vấn bất động sản chuyên nghiệp và uy tín. Liên hệ với chúng tôi tại website https://pres.vn để biết thêm thông tin chi tiết!