Giá cả phải chăng, giao thông thuận tiện, hệ thống an ninh tốt,… là những lý do khiến nhiều người lựa chọn sinh sống tại chung cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng chọn mua được cho mình căn chung cư vừa ý. Vì vậy, Pres sẽ bật mí một số kinh nghiệm mua chung cư giúp khách hàng tránh mất tiền oan!
Kinh nghiệm lựa chọn sinh sống tại chung cư
9 kinh nghiệm mua chung cư lần đầu cho người mới
Khi bỏ tiền ra mua chung cư, quý khách – đặc biệt là những ai mới mua chung cư lần đầu cần phải kiểm tra, đánh giá thật chi tiết nơi đó trước khi tiến hành ký kết hợp đồng. Sau đây là 9 tiêu chí quan trọng nhất về kinh nghiệm mua nhà chung cư mà khách hàng cần quan tâm.
Quan sát và đánh giá vị trí xây dựng
Quý khách có thể đánh giá vị trí của chung cư bằng cách hỏi những người có kinh nghiệm mua chung cư, nhờ chuyên gia tư vấn hoặc tham quan thực tế, hỏi thăm người dân xung quanh. Một số tiêu chí về vị trí xây dựng dự án mà khách hàng cần quan tâm gồm:
Cảnh quan Thủ Thiêm Zeit River trong buổi chiều tà đầy thơ mộng
- Tuyến đường xung quanh có thường xảy ra tình trạng ngập, úng vào mùa mưa hay không? Có hay kẹt xe hoặc xảy ra tai nạn giao thông hay không?
- Không khí xung quanh có trong lành, thoáng đãng hay không?
- Vị trí chung cư có gần nơi làm việc, trung tâm thương mại, siêu thị,… hoặc những nơi khác mà quý khách thường đến hay không?
- Hướng nhà như thế nào? Có phù hợp với phong thủy, cung mệnh của gia đình quý khách hay không?
- Theo kinh nghiệm mua chung cư từ những gia đình có con nhỏ thì quý khách nên lưu ý xem trong vòng bán kính 5km từ chung cư có nhà trẻ hay trường mẫu giáo nào không? Việc này nhằm thuận tiện cho việc đưa, đón bé trong tương lai nếu ở đây lâu dài.
- Khung cảnh xung quanh có đẹp mắt, thoáng đãng, dễ dàng nhận được ánh sáng tự nhiên hay không?
Cân nhắc tài chính
Trước khi đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư, bạn cần xem xét khả năng tài chính hiện tại của mình để chọn loại hình căn hộ phù hợp. Điều này giúp bạn đảm bảo rằng mình không phải đối mặt với tình trạng không thể thanh toán nợ.
Đáng mừng là hầu hết các dự án chung cư hiện nay đều cung cấp hình thức mua trả góp. Bạn có thể tham khảo và sử dụng phương thức này để giảm bớt áp lực về tài chính. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu về mức lãi suất hiện tại và kế hoạch thanh toán nợ theo tháng, kỳ, quý để có thể lập kế hoạch chi tiêu một cách hợp lý.
Cân nhắc tài chính trước khi quyết định mua căn hộ chung cư
Định giá căn chung cư thật chính xác
Muốn định giá căn chung cư thật chính xác thì phải phải có kỹ năng, kinh nghiệm lâu năm. Do đó, dựa theo kinh nghiệm mua chung cư thì quý khách nên tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn định giá bất động sản để tránh mua phải căn chung cư quá đắt.
Một cách định giá ước chừng mà rất nhiều khách hàng sử dụng ngày nay đó chính là phương pháp so sánh. Thông thường, khách hàng sẽ tìm hiểu nhiều căn chung cư một lần, sau đó đưa ra những đánh giá về chất lượng, tiện nghi, dịch vụ, an ninh, vị trí,… rồi tiến hành so sánh với nhau để chọn ra nơi ở phù hợp nhất. Cách đánh giá này tương đối đơn giản và dễ thực hiện vì giúp khách hàng có cái nhìn tổng quát về thị trường chung, không cần tìm hiểu quá sâu về nguồn vốn, chi phí đầu tư như khi định giá theo phương pháp chi phí.
Định giá căn chung cư thật chính xác để tránh thiệt thòi
Lưu ý về diện tích thực tế của căn hộ
Khách hàng nên có những hình dung về diện tích thực tế của căn chung cư mà mình muốn ở. Theo kinh nghiệm mua chung cư, khi đến nhận bàn giao, nên đem theo một số dụng cụ như thước đo góc, đo độ, đo chiều dài,… để kiểm tra diện tích thực tế của căn hộ xem có đúng bản vẽ hay không. Trên thực tế, có rất nhiều người bán cố tình khai lệch diện tích (khai cao hơn) để tăng sự hấp dẫn cho căn chung cư, nhưng thực tế thì lại bé hơn mong đợi.
Khách hàng cần lưu ý, diện tích căn chung cư trong hợp đồng bàn giao phải được tính theo diện tích thông thủy (diện tích mặt bằng sàn sử dụng), không tính phần ban công, tường bao, hộp kỹ thuật,…
Việc xác nhận lại chính xác diện tích sử dụng sẽ giúp khách hàng tiết kiệm chi phí thuê/mua căn chung cư.
>> Tìm hiểu thêm: Diện tích thông thủy là gì? Phân biệt diện tích tim tường và diện tích thông thủy.
Kiểm tra lại diện tích phòng để xác nhận đúng với hợp đồng
Tiện ích nội, ngoại khu
Tiện ích nội khu là những cơ sở vật chất, dịch vụ nằm trong khuôn viên chung cư, được bố trí theo quyết định của nhà đầu tư và là một phần của dự án bất động sản.
Tiện ích ngoại khu là những cơ sở vật chất, dịch vụ bên ngoài dự án, nằm trong khu vực lân cận với toàn chung cư (có thể là cùng trong 1 khu đô thị, phường,…). Các tiện ích ngoại khu này là yếu tố khách quan và nhà đầu tư không có quyền quyết định.
Nếu chung cư sở hữu nhiều tiện ích nội, ngoại khu thì khách hàng sẽ dễ dàng thực hiện các hoạt động ăn uống, giải trí, làm việc,… một cách tiện lợi, nhanh chóng hơn.
- Tiện ích nội khu bao gồm: cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, quán cà phê, bể bơi, phòng gym, khuôn viên chạy bộ, sân chơi thể thao, thảm cỏ, vườn hoa,…
- Tiện ích ngoại khu bao gồm: chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học các cấp, giao thông, các trụ sở/văn phòng Nhà nước,…
Kinh nghiệm mua chung cư là quan tâm đến các tiện ích nội khu
Hệ thống an ninh của chung cư
Khi sinh sống tại khu chung cư, khách hàng sẽ được đảm bảo yên tâm hơn bởi hệ thống camera an ninh và đội ngũ bảo vệ luôn túc trực. Dù vậy, trên thực tế vẫn có khả năng xảy ra trường hợp không may về an toàn đối với người dân sống trong chung cư. Vì vậy, quý khách hàng kiểm tra hệ thống an ninh của khu chung cư định mua.
Một số tiêu chí an toàn mà chung cư cần có bao gồm:
- Lỗ/mắt nhìn được gắn trên cửa chính giúp khách hàng quan sát người đứng trước cửa.
- Cảm biến cửa từ: Nếu có kẻ lạ đột nhập vào nhà và mở cửa, hệ thống cảm biến sẽ kích hoạt chuông báo trộm, giúp đánh thức những hàng xóm xung quanh và cũng làm tên trộm sợ hãi.
- Hệ thống cảm biến báo cháy, hộp chữa cháy, bình chữa cháy, chuông báo cháy.
- Khóa cửa chắc chắn, tốt nhất nên dùng khóa cửa bằng vân tay.
- Đội ngũ bảo vệ luôn túc trực 24/24 tại các vị trí như nhà xe, khuôn viên chung cư, hành lang, sảnh chính.
- Camera an ninh tại các vị trí như sảnh chính, hành lang, ban công, sân thượng, nhà xe, thang máy/cầu thang, khuôn viên chung cư,…
Cần có nhân viên túc trực 24/24 để quan sát an ninh
Nghiên cứu về năng lực của chủ đầu tư
Theo kinh nghiệm mua chung cư thì các dự án của những nhà đầu tư lớn, có tên tuổi thì sẽ đảm bảo chất lượng hơn. Nhà đầu tư càng uy tín thì nơi ở của quý khách sẽ càng đảm bảo về chất lượng hạ tầng, dịch vụ, an ninh,… và chuyên nghiệp trong việc giải quyết khiếu nại. Khách hàng có thể tự tìm hiểu về năng lực của nhà đầu tư thông qua việc đánh giá các tiêu chí sau:
- Thông tin về chủ đầu tư: tên công ty đăng ký doanh nghiệp, mã số thuế, số năm hoạt động, chứng chỉ hành nghề, các chứng từ pháp lý,…
- Tiểu sử cá nhân của nhà đầu tư: Có dính dáng đến các bê bối nào hay không? Số lượng dự án đã thực hiện? Phản hồi của truyền thông về các dự án đó?
- Năng lực tài chính: Gồm các số liệu về doanh thu, lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng,… được thể hiện trong báo cáo tài chính.
- Chất lượng những dự án trước đây: tiến độ thực hiện, phản hồi của dân cư, đánh giá của giới truyền thông, tình hình tăng trưởng giá trị xét đến hiện tại,…
- Mối quan hệ hợp tác với các đơn vị khác: Những đối tác cung cấp tiện ích (cửa hàng tiện lợi, dụng cụ gym,…) và thiết bị, vật dụng nội/ngoại thất (bàn, ghế, giường, vật tư xây dựng,…) có uy tín không? Có gặp phải những đánh giá tiêu cực về chất lượng sản phẩm hay không? Đối tác nhà thầu, nhà phát triển có nhiều kinh nghiệm và chuyên môn cao không?
Năng lực của nhà đầu tư sẽ phản ánh sự chất lượng dự án
Tính pháp lý của chung cư
Đây là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất mà quý khách cần tìm hiểu trước khi ký kết hợp đồng. Bởi lẽ, những nhà môi giới không uy tín sẽ “giấu” đi chuyện chung cư chưa có đủ giấy tờ pháp lý, nhằm bán bất động sản đi nhanh chóng để thu tiền.
Do đó, khi có ý định mua một căn chung cư nào đó, quý khách nên yêu cầu nhà đầu tư cung cấp các giấy tờ sau:
- Giấy phép hoạt động kinh doanh ngành nghề bất động sản: Đây là bằng chứng xác nhận việc kinh doanh, giao dịch bất động sản được pháp luật cho phép. Quý khách nên yêu cầu được xem giấy phép/chứng chỉ hành nghề của cả nhà đầu tư lẫn người môi giới/nhân viên sale. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp khách hàng chưa có kinh nghiệm mua chung cư đã bị mất tiền cọc vì gặp phải kẻ xấu mạo danh người môi giới đi lừa đảo.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Có thể là Sổ đỏ hoặc Chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Các giấy tờ này nhằm xác nhận rằng chung cư đã giải phóng xong mặt bằng, đất xây dựng là hợp pháp, không có tranh chấp hoặc nằm trong diện đang bị Nhà nước tịch thu,…
- Giấy phép xây dựng: Nhằm xác nhận tòa chung cư được xây dựng, thi công đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ các yếu tố về hạ tầng theo quy định pháp luật. Giấy phép này được cấp bởi Sở Xây dựng, thể hiện đầy đủ các thông tin của chủ đầu tư, vị trí dự án, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu, số tầng, kết cấu hầm,…
- Cam kết bảo lãnh của ngân hàng: Đây là văn bản bắt buộc phải có để đảm bảo quyền lợi của những khách hàng mua căn chung cư sẽ hình thành trong tương lai. Cam kết này sẽ giúp tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án, dẫn đến việc không bàn giao căn chung cư đúng thời hạn. Ngoài ra, nếu chủ đầu tư xảy ra rủi ro, không thể hoàn thành dự án thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách. Do đó, làm giấy cam kết là một trong những kinh nghiệm quan trọng cần nắm.
- Bản quy hoạch/bản thiết kế dự án: Thể hiện đầy đủ các thông số về diện tích công trình, mật độ xây dựng, mặt bằng dự án, hệ thống giao thông, cách bố trí diện tích trong chung cư,… Khách hàng nên đối chiếu bản thiết kế với tình trạng thực tế để xem xét dự án có được thi công đúng hay không.
Bản thiết kế mặt bằng dự án căn hộ Empire City (Quận 2)
- Hồ sơ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư: Nhằm xác nhận rằng chủ đầu tư đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất, thuế đất đầy đủ cho Nhà nước. Đây là kinh nghiệm mua chung cư giúp tránh những rắc rối về pháp lý sau này.
- Biên bản nghiệm thu: Đây là tài liệu dùng để ghi chép lại những đánh giá, thẩm định, kiểm tra chất lượng của dự án chung cư. Biên bản nghiệm thu giúp khách hàng thấy rõ những sai sót, cách chỉnh sửa, mức độ hoàn thiện, khối lượng công việc, vật tư,… để hoàn thành dự án, từ đó nhận xét được chất lượng của tòa chung cư.
Đọc kỹ hợp đồng mua – bán hoặc cho thuê
Sau khi đã xem xét các yếu tố bên trên và cảm thấy hài lòng về căn chung cư, quý khách chớ vội ký kết giao dịch ngay, mà hãy đọc thật kỹ hợp đồng và trao đổi về các điều khoản. Thực tế, theo kinh nghiệm mua chung cư thì đã có rất nhiều trường hợp tranh cãi xảy ra do vi phạm hợp đồng mua – bán nhà ở.
Đọc thật kỹ hợp đồng và trao đổi về các điều khoản trước khi mua
Trong hợp đồng, quý khách cần chú ý các vấn đề sau:
- Thông tin về giá trị căn chung cư: cần đọc thật kỹ để phân biệt giá mua/thuê chung cư với những mức phí dịch vụ hàng tháng. Do đó, quý khách chớ vội ký hợp đồng khi nghe giá thuê/mua quá rẻ. Kinh nghiệm mua chung cư đó là nếu giá ban đầu quá rẻ thì rất có thể khi bàn giao, căn chung cư sẽ không đạt được chất lượng, độ hoàn thiện về nội thất như mong muốn hoặc chi phí quản lý mỗi tháng quá cao, không có hậu mãi, dịch vụ hỗ trợ sửa chữa điện, nước,…
- Những ràng buộc về pháp lý: Xem kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của người mua để tránh xảy ra mâu thuẫn. Ví dụ, quý khách nên làm rõ quy định về việc chuyển nhượng lại căn chung cư hoặc cần thông báo trước bao lâu khi có ý định dọn đi. Ngoài ra, nên hỏi rõ các quy định như: Tiếp khách hoặc người thân ở lại qua đêm thì nên làm thủ tục như thế nào? Có thể ở lại tối đa bao lâu?,…
- Thông tin về diện tích căn chung cư: Như đã trình bày ở trên, quý khách nên đo thực tế diện tích căn chung cư trước khi quyết định chọn mua đối với các căn hộ đã bàn giao (mua chuyển nhượng). Diện tích không chỉ quyết định giá mua/thuê ban đầu mà còn ảnh hưởng đến chi phí quản lý về lâu dài.
- Các vấn đề liên quan đến quy trình xử lý vi phạm: Đôi lúc, quý khách sẽ gặp phải những tình huống bất đắc dĩ dẫn đến việc vi phạm nội quy. Do đó, quý khách phải trao đổi thật kỹ về quy trình xử lý, mức phạt trong trường hợp đóng trễ tiền thuê, làm hỏng cơ sở vật chất,…
- Các vấn đề liên quan đến chậm trễ trong quy trình bàn giao căn hộ từ phía chủ đầu tư: Quý khách cần thương lượng về thanh toán, công chứng và cả những vấn đề về xử lý sai phạm có thể xảy ra của nhà đầu tư để tránh thiệt thòi. Việc này cũng nhằm đảm bảo quyền lợi cho quý khách nếu chủ đầu tư giao trễ căn hộ đã đặt cọc cho thuê; hoàn thành dự án trễ tiến độ đối với căn hộ mua mới hoặc giải quyết chuyển nhượng căn hộ không đúng hạn;…
Cần trao đổi thật kỹ về các điều khoản trong hợp đồng trước đặt bút ký
Một số vấn đề về phong thủy và tâm linh theo kinh nghiệm mua chung cư
Ngoài một số lưu ý nêu trên, quý khách cũng cần quan tâm đến một số vấn đề về phong thủy và tâm linh để mang lại vượng khí, hạn chế “vận rủi” cho ngôi nhà, bởi ông bà ta từ xưa đã có câu “có kiêng có lành”. Tuy nhiên, việc kiêng kỵ cũng nên ở mức độ vừa phải, tránh lạm dụng quá mức, thiếu khoa học.
- Hướng cửa sổ: Nên ưu tiên chọn những căn chung cư có sửa sổ hướng Nam hoặc Đông Nam. Trên thực tế, kinh nghiệm mua chung cư cho thấy 2 hướng này không bị ảnh hưởng nhiều bởi ánh nắng như hướng Tây và Đông, tạo không khí dịu nhẹ cho căn phòng. Trong phong thủy, Đông Nam cũng là hướng có khả năng nhận nhiều luồng khí tài lộc nhất.
- Hình dáng căn phòng: Nên xem xét những căn chung cư có hình dáng bị méo, khuyết vì trong phong thủy, những điều này sẽ ảnh hưởng đến tài lộc trong nhà. Tuy nhiên, nếu đây là những thiết kế có chủ đích, nhằm đem lại sự phá cách, hài hòa về nghệ thuật thì quý khách không cần phải bận tâm.
Vấn đề trong phong thủy chung cư sẽ ảnh hưởng đến tài lộc trong nhà
- Vị trí và số tầng của căn phòng: Trong quan niệm phương Đông, số 4 là số không may mắn, còn ở phương Tây thì là số 13. Do đó, một số chung cư sẽ không đánh số những tầng này. Tuy nhiên, trên thực tế thì cách tính số tầng cũng tùy thuộc vào chủ đầu tư có tính tầng trệt hay không nên cũng không thực sự chính xác. Ngoài ra, những con số này đều là do ông bà ngày xưa truyền lại, không có khoa học xác thực nên quý khách có thể bỏ qua nếu không quá tin vào quan niệm tâm linh.
- Xem xét một số khách hàng đã thuê/mua trước đây: Nếu là bất động sản đã qua sử dụng thì quý khách nên tìm hiểu một vài thông tin về người chủ trước, tại sao họ chuyển nhượng lại căn chung cư? Gia đình họ có gặp biến cố gì sau khi dọn vào chung cư hay không?… Nếu tất cả những người chủ trước đều gặp vấn đề không may khi thuê/mua tại đây thì khách hàng cần xem xét lại, hoặc thực hiện các thủ tục “giải vận rủi” cho căn chung cư.
Kinh nghiệm mua nhà chung cư theo quan niệm phong thủy và tâm linh
Ngoài những vấn đề trên, quý khách cũng nên tìm hiểu thêm trình độ dân trí, lối sống của dân cư xung quanh. Nếu được, hãy chào hỏi và làm quen trước với những người hàng xóm để có thể dễ dàng giúp đỡ nhau sau này.
Những lưu ý khi mua nhà chung cư
Kiểm tra hợp pháp
Trong trường hợp bạn quyết định nên mua căn hộ của chủ đầu tư nào thì đang trong quá trình xây dựng, bạn nên có mặt để trực tiếp kiểm tra kỹ lưỡng về tình hình pháp lý. Quá trình kiểm tra này có thể bao gồm việc xem xét thông tin liên quan đến lịch sử sở hữu khu đất và kiểm tra xem dự án có đang thế chấp hay không.
Nếu phát hiện được dự án đang trong thế chấp và muốn tiến hành giao dịch mua bán, lúc này bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc giải quyết tranh chấp các căn hộ.
Căn hộ phải có đầy đủ giấy tờ như giấy sử dụng đất
Chọn chủ đầu tư uy tín
Trước khi quyết định mua chung cư, tìm hiểu về uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư trong việc vô cùng cần thiết. Một chủ đầu tư tốt sẽ cung cấp những sản phẩm nhà ở, chung cư chất lượng có tiến độ xây dựng và dịch vụ hỗ trợ tốt. Điều này sẽ giúp giảm bớt công sức, thời gian và rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý cho dự án sau này.
Tìm hiểu quá khứ của căn hộ
Mua lại chung cư hoặc căn hộ cũ đòi hỏi bạn phải tìm hiểu về lịch sử của nó. Bạn cần biết về số lần chuyển nhượng sở hữu, sự sửa chữa hoặc cải tạo nào đã được thực hiện, thời gian xây dựng hoặc bất kỳ yếu tố tâm linh nào. Những thông tin tiêu cực sẽ ảnh hưởng đến trạng thái và giá trị của căn hộ.
Kiểm tra diện tích thực tế
Khi mua chung cư đã qua sử dụng, việc kiểm tra diện tích thực tế so với giấy tờ rất quan trọng. Trong một số trường hợp, có thể có sai lệch về diện tích giữa giấy tờ và diện tích sử dụng thực tế.
Có thể có sai lệch về diện tích giữa giấy tờ và diện tích sử dụng thực tế
Vị trí và tiện ích của căn hộ
Vị trí và tiện ích xung quanh căn hộ là một yếu tố quan trọng. Nếu căn hộ nằm ở vị trí thuận lợi và kết nối tốt với giao thông, nó có thể trở thành điểm sống lý tưởng. Tuy nhiên, bạn cần xem xét kỹ về vị trí và các tiện ích xung quanh để đảm bảo rằng nó phù hợp với nhu cầu hàng ngày của bạn và gia đình.
Lời kết
Bài viết trên là những kinh nghiệm mua chung cư được Pres tổng hợp một cách chi tiết và gửi đến quý khách hàng. Nếu quý khách vẫn còn lo ngại và muốn được đồng hành, hỗ trợ trong quy trình nhận bàn giao căn chung cư, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua website https://pres.vn để được hỗ trợ nhiệt tình nhất!