Phí quản lý chung cư là gì? Tất tần tật những điều cần biết

Phí quản lý chung cư là một yếu tố mà rất nhiều khách hàng quan tâm khi lựa chọn thuê/mua căn hộ. Ngoài ra, đây cũng là một vấn đề dễ gây nên mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư nhất. Do đó, để tránh những tranh chấp không đáng có, quý khách cần hiểu rõ phí này là gì? Mục đích, thành phần, cách tính và những vấn đề liên quan đến pháp luật, cũng như cách phân biệt loại phí này với phí bảo trì.

Phí quản lý chung cư là gì? Tất tần tật những điều cần biết

Phí quản lý chung cư là gì?

Theo quy định về phí quản lý chung cư tại Điều 31, căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13: “Phí quản lý chung cư là kinh phí quản lý và vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng (khách hàng mua/thuê chung cư) đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ, để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc như vệ sinh, thu gom rác, bảo vệ, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng,… cho khu vực tiện ích và không gian chung của chung cư.”

Loại phí này được tính bao gồm cả trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa sử dụng.

Phí quản lý chung cư là kinh phí quản lý và vận hành nhà chung cư

Thu phí quản lý chung cư để làm gì?

Như đã trình bày, phí quản lý vận hành chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các công việc bảo trì, quản lý và vận hành của khu chung cư. Bởi vì những công việc ấy được thực hiện nhằm phục vụ cho nhu cầu của khách hàng. Cụ thể như sau:

• Đảm bảo an ninh khu vực vì có đội ngũ bảo vệ túc trực 24/24 hệ thống camera giám sát, cảnh giới cho mỗi khu vực khác nhau (nhà xe, cổng, sảnh chính,…). Ngoài ra, đội ngũ an ninh còn là chỗ dựa vững chắc cho người dân trong khu chung cư khi xảy ra tình huống khẩn cấp.
• Hệ thống chiếu sáng chung (như đèn hành lang, đèn trang trí trong khuôn viên,…).
• Bảo dưỡng sân vườn: trồng, trang trí, bón phân, tưới nước cho cây và hoa.
• Bảo dưỡng trang thiết bị, hệ thống điện, nước, máy móc,…
• Lau chùi và thu dọn chất ở sảnh, lối đi, cầu thang và những khu vực chung khác.
• Một số chi phí khi đầu tư thêm tiện ích như sân bóng, máy tập thể dục ngoài trời, đài phun nước, cầu trượt, bập bênh cho trẻ,… nếu có.
• Trả lương cho nhân sự văn phòng xử lý công việc hành chính.
• Trả lương cho ban quản lý và nhân sự điều hành, giám sát hoạt động chung của cả tòa chung cư.

>> Xem thêm: Định giá bất động sản là làm gì? Nguyên tắc định giá bất động sản theo luật Đất Đai.

Phí quản lý vận hành chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho những gì?

Cách tính phí quản lý chung cư

Theo Điều 30 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, chi phí quản lý, vận hành chung cư được quy định như sau: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng, được tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng hoặc phần diện tích khác trong nhà (xác định theo diện tích thông thủy).”

Vậy, đơn giá tính phí quản lý chung cư được quy định hiện nay là bao nhiêu, tính trên diện tích nào? Để trả lời cho câu hỏi này, quý khách có thể dựa vào khung giá quản lý vận hành nhà chung cư của TP.HCM, theo Quyết định 11/2018/QĐ-UBND:

• Đối với chung cư không có thang máy thì mức phí dao động từ 500 VNĐ/m2 đến 3.000 VNĐ/m2/tháng/căn chung cư.
• Đối với chung cư có thang máy thì mức phí dao động từ 1.500 VNĐ/m2 đến 6.000 VNĐ/m2/tháng/căn chung cư.
• Riêng với những căn hộ, chung cư cao cấp thì mức phí quản lý sẽ cao hơn, khoảng 10.000 VNĐ/m2/tháng/căn hoặc được thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Cách tính phí quản lý vận hành nhà chung cư như thế nào?

Công thức tính như sau:

Trong đó:

• Đơn giá sẽ phụ thuộc vào loại hình chung cư (bình dân hay cao cấp) hoặc tùy theo thỏa thuận của khách hàng với chủ đầu tư.
• Diện tích được tính dựa trên diện tích thông thủy (không tính theo diện tích tim tường).

Chi phí quản lý thường được thu theo tháng hoặc theo định kỳ (tuần, quý, năm,…) tùy theo các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng.

Lưu ý: Việc tính phí quản lý đối với từng căn hộ chung cư phải dựa vào diện tích thông thủy.

Cách tính chi phí quản lý, vận hành chung cư

Phí quản lý chung cư tính theo diện tích

Mức phí quản lý căn hộ theo diện tích được tính dựa trên diện tích thông thủy của căn hộ theo đơn vị m2. Diện tích thông thủy bao gồm diện tích của các khu vực bên trong và ban công gắn liền với căn hộ, nhưng không bao gồm phần diện tích của tường bao, tường chia phòng bên trong, diện tích sàn có cột và các hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Quy định về phí quản lý chung cư theo diện tích căn hộ được xác định cụ thể tại Điều 30 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Mức phí phải đóng hàng tháng bởi chủ sở hữu căn hộ căn cứ dựa trên diện tích và đơn giá quy định.

Tùy thuộc vào diện tích và giá quy định, mỗi căn hộ sẽ phải đóng từ 300.000 đồng đến vài triệu đồng mỗi tháng. Đối với các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước trong các tòa nhà chung cư, việc thu phí quản lý căn hộ sẽ tuân theo giá dịch vụ được quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở.

Tham khảo phí quản lý chung cư với giá Nhà nước trên địa bàn Hà Nội:

Tham khảo phí quản lý chung cư với giá Nhà nước trên địa bàn TP.HCM:

Mức phí quản lý được tính theo mỗi mét vuông (m²) diện tích căn hộ

Phân biệt phí quản lý và phí bảo trì

Phí quản lý và phí bảo trì là 2 loại phí quản lý chung cư mà bất kỳ cư dân nào cũng phải quan tâm. Khác với phí quản lý, phí bảo trì chung cư là một phần phí được nộp vào ngân sách chung với mục đích chi trả cho việc bảo dưỡng và sửa chữa cho những phần sở hữu chung. Phí bảo trì chung cư được tách bạch rõ ràng với phí quản lý nhằm kiểm soát mục đích sử dụng dễ dàng hơn.

Phí bảo trì được tính bằng 2%  giá bán căn chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Các công việc sử dụng phí bảo trì gồm:

• Bảo trì định kỳ thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, thiết bị PCCC.
• Hút bể phốt định kỳ, khử khuẩn, xử lý các sự cố về tắc nghẽn, ô nhiễm nước thải của khu chung cư.

Phí bảo trì chung cư là một phần phí được nộp vào ngân sách chung

Ngoài ra, còn những khoản phí bảo trì khác tùy vào từng đặc điểm của chung cư. Để dễ phân biệt hơn, Pres xin tóm tắt những điểm khác biệt như sau:

BẢNG SO SÁNH PHÍ QUẢN LÝ VÀ PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ

So sánh phí bảo trì và phí quản lý, vận hành chung cư

Phí quản lý chung cư có chịu thuế GTGT không?

Phí quản lý vận hành nhà chung cư là một trong những khoản phí phải chịu thuế GTGT theo quy định của pháp luật. Khi đóng phí, quý khách sẽ đóng kèm cả khoản GTGT này cho ban quản lý. Đây là chủ thể đại diện thu và nộp lại cho nhà nước theo quy định.

Ban quản lý tòa nhà đồng thời cũng sẽ nhận được hóa đơn thuế giá trị gia tăng. Vì vậy, quý khách có thể hoàn toàn yên tâm về khoản nộp phí của mình.

Phí quản lý chung cư là một trong những khoản phí phải chịu thuế GTGT

Quy định chung về việc đóng chi phí quản lý chung cư theo pháp luật

Theo quy định tại Điều 4, Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD) về nguyên tắc sử dụng chi phí quản lý vận hành chung cư như sau:

• Việc đóng phí quản lý chung cư phải được thực hiện theo thỏa thuận giữa 2 bên dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.
• Việc sử dụng kinh phí đã thu phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
• Khách hàng – người sở hữu/sử dụng căn chung cư – có nghĩa vụ phải đóng kinh phí bảo trì, vận hành, quản lý chung cư đúng hạn theo hợp đồng và quy định của pháp luật.
• Phải chấp hành nội quy về quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và vấn đề pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được đối chiếu theo Luật Nhà ở.
• Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng chung cư đều phải được xử lý kịp thời và nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
• Nhà nước khuyến khích chủ đầu tư, đơn vị quản lý,… áp dụng những tiến bộ khoa học kỹ thuật, công nghệ vào quá trình quản lý, sử dụng và vận hành chung cư.

Quy định về phí quản lý nhà chung cư, vận hành chung cư theo pháp luật

Tóm lại, việc đóng phí quản lý chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư, dựa trên cơ sở quy định của pháp luật. Phí quản lý có thể được điều chỉnh tùy theo tình hình thực tế – chất lượng, tiện ích của tòa chung cư. Sau khi thỏa thuận, cả 2 bên đều phải có quyền và nghĩa vụ, ý thức giữ gìn các tài sản chung, giúp kinh phí quản lý được sử dụng đúng mục đích.

Người chịu trách nhiệm thu phí

Căn cứ theo Điều 105 Luật Nhà ở 2014 có quy định về quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

“1. Dựa theo loại nhà chung cư

a) Những căn chung cư có thang máy sẽ do đơn vị chuyên quản lý vận hành chung cư thực hiện.

b) Đối với chung cư không có thang máy, Ban quản trị căn hộ sẽ quyết định tự quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành chung cư.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.

b) Phải có các bộ phận chuyên môn về quản lý chung cư, bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh và môi trường.

c) Có đội ngũ cán bộ và nhân viên đủ năng lực trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy và vận hành trang thiết bị liên quan đến chung cư, với giấy chứng nhận đã được đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ theo quy định của Bộ Xây dựng.

3. Đơn vị quản lý phải quản lý hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp dịch vụ cho cư dân và bảo trì chung cư nếu có khả năng thực hiện bảo trì, cũng như thực hiện các công việc liên quan đến việc quản lý.

4. Phí quản lý căn hộ được đơn vị quản lý vận hành thu từ chủ sở hữu và người sử dụng chung cư theo mức giá quy định trong Luật (điều 106, khoản 3 và 4). Đối với chung cư thuộc sở hữu nhà nước, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ được áp dụng theo quy định cụ thể (điểm a, khoản 5, điều 106).

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể quản lý và vận hành nhiều chung cư tại nhiều địa điểm khác nhau.”

Như vậy, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu tại các căn hộ.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý chung cư

Lời kết

Việc tìm hiểu thông tin về phí quản lý chung cư chính là một cách thông minh để hạn chế rủi ro khi mua nhà. Hy vọng rằng, qua bài viết trên, Pres đã giúp cho quý khách lựa chọn được một căn chung cư ưng ý. Nếu có bất cứ thắc mắc nào, hãy liên hệ với chúng tôi qua website pres.vn để được tư vấn!